L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régit les conditions de résiliation du bail locatif par le propriétaire.

Ce texte fondamental encadre strictement les motifs et modalités du congé donné par le bailleur.

Il vise à protéger les locataires contre les expulsions abusives tout en préservant les droits légitimes des propriétaires.

Les conditions de validité du congé donné par le propriétaire

Motifs légaux du congé

Le bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour trois motifs précis : la reprise du logement, sa mise en vente, ou un motif légitime et sérieux. Ce dernier cas concerne notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.

Le congé doit impérativement mentionner le motif invoqué, sous peine de nullité. En cas de reprise, le propriétaire indiquera également l’identité du bénéficiaire et son lien de parenté.

Formalisme du congé

Le congé se notifie obligatoirement par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre contre émargement. Le bailleur joint une notice d’information détaillant les droits du locataire.

Le délai de préavis court à compter de la réception effective du congé par le locataire. Le juge peut contrôler la réalité du motif invoqué et invalider un congé frauduleux.

Les délais de préavis applicables selon la situation du locataire

Préavis de droit commun

Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de six mois. Ce délai vise à laisser au locataire un temps suffisant pour se reloger.

Lorsque le congé émane du locataire, le préavis est réduit à trois mois. Certaines situations permettent toutefois de bénéficier d’un préavis réduit à un mois.

Cas de réduction du préavis à un mois

La loi prévoit plusieurs situations ouvrant droit à un préavis réduit d’un mois pour le locataire :

• Logement situé en zone tendue
• Obtention d’un premier emploi, mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi après une perte d’emploi
• État de santé justifiant un changement de domicile
• Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH
• Attribution d’un logement social

Le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier dans sa lettre de congé pour bénéficier du délai réduit. À défaut, le préavis de trois mois s’applique.

La protection spécifique des locataires âgés et vulnérables

Locataires de plus de 65 ans

La loi accorde une protection renforcée aux locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail de ces locataires sans leur proposer un relogement correspondant à leurs besoins et possibilités.

Cette protection s’étend également aux locataires ayant à charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions de ressources. Le cumul des ressources de l’ensemble du foyer doit rester inférieur au plafond fixé.

Bénéficiaires de l’allocation éducation de l’enfant handicapé

Une protection similaire s’applique aux bénéficiaires de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé dont les ressources sont inférieures au plafond. Le bailleur ne peut leur donner congé sans proposer un relogement adapté.

Ces dispositions visent à protéger les locataires les plus vulnérables contre les expulsions pouvant les mettre en difficulté. Elles s’appliquent sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de faibles ressources.

Les modalités du congé pour vente et le droit de préemption

Contenu du congé pour vente

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis.

Le locataire dispose d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le logement en priorité. S’il accepte l’offre, il bénéficie d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, porté à quatre mois en cas de recours à un prêt.

Vente à des conditions plus avantageuses

Si le propriétaire décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit en informer le locataire. Cette notification vaut nouvelle offre de vente, valable un mois.

Le locataire conserve son droit de préemption sur ces nouvelles conditions. Ce mécanisme vise à empêcher le contournement du droit de préemption par une offre initiale dissuasive.

Exceptions au droit de préemption

Le droit de préemption ne s’applique pas dans certains cas :

• Vente entre parents jusqu’au troisième degré (si l’acquéreur occupe le logement 2 ans minimum)
• Vente d’immeubles entiers divisés en lots
• Vente de logements sociaux dans certaines conditions

Ces exceptions visent à préserver certaines opérations familiales ou immobilières spécifiques. Le non-respect des règles relatives au congé pour vente entraîne sa nullité.

Les sanctions encourues en cas de congé frauduleux

Sanctions pénales

La loi sanctionne sévèrement les congés frauduleux. Le bailleur qui délivre un congé pour reprise ou vente sans réelle intention d’habiter ou vendre le logement encourt une amende pénale.

Cette amende peut atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Son montant varie selon la gravité des faits constatés.

Action civile du locataire

Le locataire victime d’un congé frauduleux peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice. Il peut notamment réclamer des dommages et intérêts pour compenser les frais de déménagement et de relogement indus.

Le juge peut également prononcer la nullité du congé frauduleux, permettant au locataire de réintégrer le logement. Ces sanctions visent à dissuader les propriétaires de détourner la procédure de congé de sa finalité légale.